Hace varios años ya publiqué aquí un texto, titulado Tipologías aplicables al urbanismo, en el que pretendía hacer una somera clasificación sobre las distintas formas en que la edificación se dispone en las parcelas a los efectos urbanísticos. Con la perspectiva que da el tiempo transcurrido y la experiencia acumulada desde entonces me parece conveniente hacer una revisión de aquellas ideas expuestas.
El espacio físico en la ciudad se divide en dos subconjuntos principales que se entrelazan y definen el mosaico bidimensional que conforma su plano urbanístico: las superficies públicas y aquellas otras de carácter y propiedad privada. Las primeras suelen estar normalmente libres de edificación y son de carácter demanial o pertenecientes a la colectividad mientras que las segundas son ocupadas principalmente por edificios y usos particulares. Es en este último tipo de espacios donde se desarrollan las distintas variantes y formas volumétricas construidas, aquellas que albergan a las distintas actividades que se realizan espacialmente en la ciudad contemporánea.
El adosamiento de las edificaciones define la forma urbana habitual en la ciudad histórica. La Laguna
Las formas urbanas de edificación tienen su máxima expresión en el despliegue de la residencia. Como cualquiera puede comprender, el espacio destinado a la habitación humana, y sustancialmente la vivienda, ocupa la mayor parte de la superficie ocupada privadamente en las ciudades. Es notorio que existen múltiples formas de ocupar ese espacio, generando variantes y tipos que otorgan la idiosincrasia peculiar de barrios y enclaves y, en su conjunto, definen la naturaleza urbana específica de las distintas culturas y territorios. Los usos residenciales son los que conforman la forma de las ciudades de manera preponderante, los que dan el carácter diferencial a cada zona y a cada barrio, de acuerdo a las distintas condiciones de ocupación del suelo y la intensidad con que se desarrolla la volumetría asociada.
Circus Crescent de John Woods en Bath. Un ejemplo de edificación retranqueada formando una fachada continua. Aprovechando los retranqueos se sitúan los típicos patios ingleses para iluminar, ventilar y acceder a las viviendas en sótano.
Así como estos últimos elementos que enmarcan el aprovechamiento edificatorio (los usos a que se destina el edificio y las características de la propiedad) están bastante estudiados y definidos por la legislación urbanística e inmobiliaria, las formas de la edificación siempre presentan ambigüedades en su caracterización y clasificación.
Estas tres características hacen posible establecer una casuística específica que permite el establecimiento de normativas para la autorización de los aprovechamientos que son posibles, de acuerdo al planeamiento urbanístico de cada municipio o territorio concreto. El instrumento relacionado con estas cuestiones que suele concretar el aprovechamiento es la llamada zonificación del suelo que concreta superficialmente la ordenanza o normativa particular de edificación. La división zonal del espacio establece una reglamentación detallada que asigna a cada parcela o pieza de suelo, tanto usos específicos, como condiciones de disposición y volumetría a la edificación posible. Esta reglamentación básica de los solares y la edificación suele estar acompañada por otras disposiciones (como las que se pueden referir a cuestiones estéticas y de tipo higiénico sanitarias, etc.) que acaban de concretar la forma en que se va a producir las volumetría asociadas con las distintas arquitecturas posibles.
Se supone que las formas de edificación son viables porque previamente se ha establecido una división de las manzanas privadas en lotes diferenciados. Son las parcelas edificables o solares -piezas esenciales en el tráfico inmobiliario- que son la referencia ineludible para la construcción de cualquier edificio. El proceso de diseño urbanístico se iniciaría con el troceamiento básico del territorio y la definición de las condiciones para la accesibilidad. Como señalaría Manuel Solá Morales en su texto seminal de 1986, Las formas del crecimiento urbano, el desarrollo de las ciudades depende de tres fases sucesivas para la aplicación de los usos y aprovechamientos en el territorio, la parcelación, la urbanización y la edificación.
Desarrollos de viviendas en hilera, típicos de las perifierias urbanas contemporáneas.
Así, en una fase final -y en una intima correspondencia con el trazado definido y las geometrías de parcelación- se establecerían las formas posibles de edificación. Es en ese momento de la proyectación urbana cuando se establece el aprovechamiento urbanístico privado asignado a cada parcela: Ese factor, ligado a la especulación del suelo, tan buscado por los agentes que tratan de apropiarse de las plusvalías generadas por la urbanización y que se concreta en la cantidad de superficie residencial o de otros usos lucrativos que es posible vender. De acuerdo al proyecto urbano se trataría de establecer un equilibrio entre las superficies públicas y el aprovechamiento privado que garantice la armonía de la ciudad a construir, sin sobrepasar unas condiciones razonables para una correcta funcionalidad.
De la experiencia urbanística se pueden establecer siete tipos básicos de formas de edificación. Esas formas urbanas son aquellas con las que se va a construir la ciudad futura y podrán otorgarle un carácter u otro, de acuerdo a la intensidad de aprovechamiento y la posibilidad de mayor o menor espacio libre dedicado a la jardinería, tanto pública como privada. Las formas de edificación se han denominado atendiendo a las distintas condiciones posibles de disposición volumétrica, su relación con las parcelas colindantes y la alineación viaria. En esta hipótesis tentativa y de una manera que pretende simplificar, los tipos básicos o formas de edificación son los siguientes: adosada, retranqueada, hilera, irregular, aislada, pareada y agrupada.
Hay muchas otras posibles denominaciones o variantes de lo anterior que constituyen un amplío y heterogéneo rango pero que no se diferencian en lo esencial de aquellas.
La forma irregular de organización urbana en el que se mezclan tipos edificatorios diversos sin un orden formal evidente.
ADOSADA
La conformación volumétrica adosada produce, por lo general, a una ocupación masiva de la parcela en la que el elemento de referencia principal es la continuidad de las fachadas construidas en cada parcela con las pertenecientes a los edificios colindantes, estableciendo un único plano edificado común, coincidente la alineación viaria. Suele localizarse en los sectores más antiguos o tradicionales de los núcleos urbanos en los que la nueva construcción a insertar se produce normalmente entre los planos medianeros de los edificios colindantes.
De acuerdo a lo anterior, se considerará como de volumetría edificatoria adosada cualquier construcción que tenga o pueda tener un frente edificado completo en su alineación y la ocupación de la parcela sea en cualquier caso superior al 80% de la superficie neta del solar. En esta forma urbana, los parámetros principales que se consideran como definitorios de la edificación son los que definen el plano de la fachada y la profundidad edificable.
RETRANQUEADA
Una variante de lo anterior es lo que se denomina como edificación retranqueada. Se diferencia de la anterior porque la línea o plano de edificación conjunta se ha retranqueado una distancia mínima de la alineación de la calle, originando un espacio en el que se suelen situar patios o jardines privados.
Este espacio intermedio permite la colocación no solo de vegetación sino también escaleras o la ventilación de semisótanos inferiores como ocurre con el diseño británico clásico que ejemplifican los Terraces y Crescents de la ciudad inglesa de Bath.
HILERA
La forma edificatoria en hilera se identifica por la continuidad de las fachadas de las distintas unidades de vivienda, tanto hacia la alineación de vial como hacia la parte trasera de la manzana. Es una forma muy habitual en las periferias recientes de las ciudades españolas.
Este tipo volumétrico define la habitación popular en la ciudad más contemporánea y se encuentra en aquellos barrios proyectados unitariamente en los que la edificación se ordena de acuerdo a las alineaciones viarias. Si bien en estos casos, en todas sus alineaciones, tanto a vial como a patios posteriores, se produce un retranqueo de las fachadas para conseguir un pequeño jardín delantero así como un patio trasero, ambos alineados y coordinados con sus vecinos.
IRREGULAR
Es una forma urbana de edificación que se caracteriza por una disposición desordenada de la edificación en la parcela. Suele ocurrir en los primeros estadios de colonización urbanística del territorio, cuando todavía es reciente el proceso de parcelación. Es la forma habitual de los procesos tradicionales, informales y en la ocupación ilegal del suelo típica de los países más atrasados.
Esta tipología edificatoria es característica de aquellos ámbitos en los que la construcción no ocupa masivamente la superficie de las parcelas y se retranquea de sus linderos de una manera aleatoria, representando un volumen edificado intermedio entre la edificación adosada y la aislada.
AISLADA
Corresponde a una volumetría edificatoria en las que la mayor parte de la edificación se suele disponer totalmente exenta dentro de la parcela correspondiente y, por tanto, no existen construcciones coincidentes con sus linderos, de manera general. Como criterio identificador se puede considerar que en las áreas en las que se desarrolla esta forma urbanística, la ocupación del suelo de la parcela privada no supera al 40% de la superficie neta existente.
Por lo general, esta forma de aprovechamiento se ejecuta en aquellas urbanizaciones residenciales exclusivas de vivienda unifamiliar, conocidas como ciudad jardín. Así como también en algunos ámbitos plurifamiliares y turísticos desarrollados recientemente. Al mismo tiempo es habitual la aplicación de esta forma edificatoria a otros tipos de usos y actividades como las industriales, administrativas y comerciales, dando lugar a recintos complejos como parques especializados en actividades económicas específicas.
PAREADA
Es una variante de la forma anterior en la que los edificios situados en parcelas diferentes se suelen agrupar de dos en dos o de cuatro en cuatro, uniendo uno de sus lados. Presenta la ventaja de un mejor aprovechamiento del espacio libre de parcela al quedar concentrado hacia uno de los extremos de la parcela.
Existe toda una tradición urbanística europea ligada al uso de esta forma de edificación en los usos de vivienda unifamiliar. Es el caso de las primeras urbanizaciones populares británicas de finales del siglo XIX como Hampstead y Welwyn Garden City.
AGRUPADA
Esta forma edificatoria es una combinación de algunos de los modelos anteriores en los que se produce una agregación de volúmenes. Se caracteriza por la existencia de uno o varios elementos de superficie común proindiviso, tales como accesos peatonales colectivos, jardines o espacios para garajes comunes, construidos o en superficie.
Conjunto de edificaciones unifamiliares aisladas y pareadas situadas en el Hampstead Garden Suburb de Raymond Unwin. Foto: Laura Nolte, Flickr
En esa superficie común se pueden agrupar tanto varias unidades de uso, tanto para viviendas unifamiliares como de residencia colectiva en bloques. Es una forma de organización edificatoria contemporánea que es aplicable también a otros usos y que aparece en los sectores urbanos de construcción más reciente.
En el último siglo, se han empezado también a desarrollar formas más complejas de organización espacial de los edificios, en los que se producen organizaciones formales heterogéneas y combinaciones espaciales de todo tipo. Esas formas heterogéneas requieren de proyectos específicos o estudios volumétricos detallados para su ordenación urbanística. Debido a su especificidad y complejidad no encajan en la casuística que se acaba de desarrollar, requiriendo normalmente un tratamiento muy delimitado y concreto.
Disposición de diversas conjuntos de edificación agrupada alrededor de un gran espacio común. Plan del Fuerteventura Golf Resort. Caleta de Fustes, municipio de Antigua.
El espacio público se concreta en las vías y otros espacios libres, en sus distintas variantes y formas específicas, mientras que las superficies privadas se segmentan en manzanas. Ambos tipos de espacios acabarán conformando la totalidad del mosaico urbanístico que configura y define la ciudad consolidada. Por ello, en el urbanismo adquiere un carácter esencial la frontera que delimita y separa esos dos tipos de espacios. La alineación es un elemento fundamental de la cultura urbanística, aquel que establece la división entre lo público y lo privado; sería la línea que formaliza los límites de la edificación a lo largo de las calles. De acuerdo a la definición que Juli Esteban i Noguera haría en su clásico libro Elements d’ordenació urbana, publicado por primera vez en 1980, es respecto a la alineación como se establece normalmente la ordenación de la edificación en los instrumentos de ordenación urbana y las distintas legislaciones relacionadas con el hecho urbanístico.
Por ello, en la ordenación urbanística tiene una importancia básica una correcta definición de los distintos tipos y combinaciones en las que se puede realizar el aprovechamiento edificatorio. Este concepto tiene que ver principalmente con la forma geométrica de los edificios; también con los usos a los que se va a destinar ese espacio; y, finalmente, la forma de reparto de la propiedad entre los futuros usuarios del inmueble que se va a producir en relación a cada parcela edificable.
Federico: cada vez que veo un crescent como el de la foto de Bath que incluyes en el artícuo no puedo evitar sentir una irreprimible admiración por la capacidad humana de inventar formas cuyo objeto básico es especular con el suelo o, como mínimo, exprimirlo hasta la extenuación. Tus reflexiones siempre me sugieren cosas (lo que no sucede con el 90% de las que leo) y una es la de que, probablemente, ya estamos en condiciones de escribir un catálogo de formas arquitectónicas dedicadas a estos quehaceres. Me refiero a los quehaceres directamente encaminados a la especulación del suelo o a su conversión en un producto inmobiliario que maximice los beneficios. A ver si alguién se anima, sería un best seller. Un abrazo desde el calor de Madrid (lo del calor no lo digo en un sentido metafórico, aunque también).
Interesante exposición. ¿Puede decirse que los intereses privados logran configurar el espacio público, marcado también por geometrías y volumetrías de lo más variopintas, contribuyendo a difuminar esa divisoria necesaria entre espacio público y privado, desde el momento en que la tramitación de los PGOs pierden su función original y son instrumentalizados como herramientas de aprovechamiento económico del suelo? Pienso en el popular mamotreto en Tenerife y todas aquellas edificaciones privadas que han ocupado barrancos, pendientes superiores al 50% u otros espacios naturales.
Gracias, Fariña. Sobre todo por la satisfacción que me produce que me lea gente interesada en las mismas cuestiones que a mi me preocupan. Ya sabes que yo sigo también lo que escribes. Casi siempre muy instructivo.
Contigo me entero de cosas que no suelen exponerse generalmente en los medios profesionales y mucho menos forman parte de la discusión profesional en lugares periféricos como este archipiélago.
En cuanto a lo que señala el Oikos, creo que hay que reconocer que generalmente las ciudades las han construido históricamente los intereses individuales.
En cualquier caso, algunos lo hacen mejor que otros. Lástima que en la época que nos ha tocado vivir solo interese el aspecto económico y legal de la cuestión.
Lo curioso del “mamotreto” de Las Teresitas, es que es también un símbolo fallido. Aunque su aspecto actual es deplorable, hay que ser valiente y decir que es cuestionable su ilegalidad, a pesar de lo que diga la prensa y algunos fiscales bienintencionados. El despropósito se ha instalado en esta ciudad y creo que habría que pensar en como lograr salir de este circo de negatividad en que estamos instalados.
Aunque sorprenda mi posición contracorriente me parece poco razonable lo que ocurre con cualquier proyecto que pretende mejorar la vida en nuestra ciudad. Intentaré explicar mejor a que me refiero en una próxima publicación.
Un saludo.
Bueno que excelente edicifaciones y que buenas ideas. La verdad es que esta excelente esta exposicion..