En lugares con una alta presión poblacional, la determinación precisa de la forma y los límites de las fincas rústicas y urbanas se está convirtiendo en algo fundamental para aquellos que son propietarios de suelo y viviendas. Como ocurre en las islas Canarias, en donde en algunas islas tienen una alta densidad humana y se superan ya los 500 habs/km2.

En España contamos con algunas instituciones e instrumentos que ayudan a concretar esa información inmobiliaria esencial. Es el caso del Registro de la Propiedad y las escrituras públicas que ratifican los Notarios. También las cartografías digitales homologadas y los planes urbanísticos. Son mecanismos que permiten certificar de una manera siempre aproximada el tamaño y alcance de esos bienes. En el primer caso, el carácter esencialmente escrito de las descripciones puede llevar a numerosos errores en el momento de su identificación precisa. Las cartografías y planes tienen también un carácter impreciso; y no establecen con claridad el mosaico geométrico del suelo, conllevando por ello diferencias notables entre unos y otros. Por ejemplo, la cartografía en la que se apoya el Catastro de la Propiedad del Ministerio de Hacienda no tiene nada que ver con los mapas geográficos de las empresas cartográficas que dan soporte espacial gráfico. Como los mapas y planos que oferta la empresa cartográfica de Canarias, Grafcan.

El problema es que toda esa información existente suele ser contradictoria y poco precisa. Por ello su recopilación y contraste es una tarea importante para tener una seguridad jurídica sobre las propiedades que nos pertenecen. La batalla de la identificación de los linderos entre propiedades en el suelo rústico es un problema judicial que está a la orden del día. Es una constante el forcejeo en el cambio de los límites entre propietarios vecinos que lleva a numerosos pleitos y situaciones conflictivas.

Un informe técnico de carácter urbanístico es así una herramienta esencial a la hora de dilucidar ante terceros el alcance real de las propiedades particulares y públicas.

Si tienes alguna duda sobre estas cuestiones o tu propiedad puedes contactar con nosotros que podemos aclarar y ampliar el alcance de lo expuesto.

Más información:

¿Dónde empieza y acaba mi propiedad? El Pais 26 de julio de 2015

Usuarios de una residencia para la tercera edad

El problema del envejecimiento en las sociedades avanzadas, tanto en Europa como en el resto del mundo, se está convirtiendo en un asunto prioritario al que convendría prestarle una mayor atención colectiva. En España, dentro de treinta años el 37% de la población tendrá más de 65 años según estimaciones demográficas realizadas. Esto supone un reto colosal para dotar de servicios adecuados a todo este volumen de personas que van a requerir un cuidado creciente en su desenvolvimiento cotidiano.

Evolución de la pirámide de población de España hasta el año 2050. Fuente: Revista Capital

En los últimos tiempos surgen por doquier ofertas de espacios especializados para los colectivos de personas ya retiradas. Son urbanizaciones y edificios destinados a la llamada Tercera Edad. Es decir orientados a aquellos que afrontan ese momento de la retirada del trabajo que habitualmente se había desempeñado a lo largo de su vida laboral habitual.

Hasta ahora la respuesta convencional a las necesidades específicas de este colectivo ha sido su ingreso en centros residenciales en los que se oferta una atención especializada que pretende ser de tipo asistencial. Es una solución que no suele tener en cuenta la voluntad y los deseos de las propias personas afectadas que, generalmente, prefieren permanecer en sus entornos familiares el mayor tiempo posible.

Estos equipamientos asistenciales convencionales tienen en la práctica el inconveniente de una organización pautada. En ellas, los usuarios se deben adaptar a un régimen que implica una cierta disciplina de funcionamiento, relacionada con la limpieza, la distribución de las comidas y los servicios asociados. Así como la obligatoriedad de convivencia junto a un colectivo de personas con los cuales nunca han tenido una relación personal, y mucho menos afectiva. Surgen así con facilidad, enormes y graves problemas de relación que, en algunos casos, acaban convirtiendo en un penoso calvario en su estancia en esos lugares. 

Frente a las tradicionales residencias orientadas a las personas mayores de 70 años, más recientemente, se están promocionando grupos de viviendas y urbanizaciones que tratan de conservar una cierta independencia personal a sus usuarios. Con el añadido de poder disfrutar de algunos servicios complementarios, adecuados a las necesidades específicas de ese colectivo humano en crecimiento. Es una alternativa que supone el añadido positivo de la peculiaridad de la vivienda independiente y, con ello, la garantía de una cierta intimidad.

Sin embargo, las personas que envejecen pretenden permanecer en sus entornos habituales todo el tiempo que sea posible. Es decir, en aquellos en los que ha transcurrido gran parte de su vida adulta. Es más, si fuera posible, les gustaría pasar la totalidad de esos años y sus últimos días en su casa de siempre y en el barrio en el que ha transcurrido la mayor parte de su vida adulta.

Pero este deseo hay que contrastarlo con los problemas que acaban surgiendo y que tienden a agravarse en el transcurso del proceso de envejecimiento. Estudios realizados indican aproximadamente que un tercio de la población con edad superior a 65 años tiene dificultades importantes para caminar. En Estados Unidos, un 18% de la población tenía además alguna dolencia crónica que le impedía llevar una vida normal. Son problemas que afectan, sobre todo a las facultades motoras, pero también a la visión que tiende a disminuir con los años. Y también, en una parte considerable, con la demencia y la senilidad creciente que impide ser responsable para realizar tareas sencillas.

Es una situación complicada teniendo en cuenta la escasa adaptación de las viviendas familiares habituales a las necesidades y problemas de los que empiezan a tener una edad avanzada. Es un problema que tiene que ver con la disposición de los espacios y su equipamiento. Tanto en lo que se refiere a las  medidas de los espacios y las superficies disponibles, como a los elementos y servicios imprescindibles que deben complementarlos. La adaptación de la residencia habitual es posible en algunos casos, pero en la mayor parte de la estructura urbana residencial que se ha acumulado el último siglo en las ciudades es bastante complicado por no decir imposible.

Espacio de cocina adaptado para el acceso con silla de ruedas

Por ello, hay que considerar la producción masiva de un nuevo tipo de vivienda adaptada específicamente a las necesidades de ese colectivo que superará pronto a un tercio de la población en los distintos países.

Uno de las principales características del envejecimiento es la creciente dificultad para el desplazamiento y el manejo de aparatos y elementos sencillos como interruptores, cocinas, baños etc. Relacionado con lo anterior, una de las amenazas recurrentes para los mayores es el tropiezo y la caída. Un riesgo que primero es una preocupación y que acaba convirtiéndose en una obsesión constante para los usuarios de las viviendas convencionales. Tanto en su acceso hacia y desde el exterior como, también en el interior de los edificios y las propias viviendas. En la percepción de los ancianos, las escaleras pasan a ser obstáculos insalvables y los baños se transforman en ratoneras en las que puede producirse un accidente en cualquier momento. Así, el miedo acaba convirtiéndose en una constante para un grupo humano que tiende a desarrollar esa etapa de la vida en soledad, debido a la desaparición natural de parejas y del alejamiento de aquellas otras personas próximas.

En una etapa más avanzada de ese proceso de envejecimiento, va apareciendo la necesidad de contar con apoyos de todo tipo para mejorar las condiciones de la propia vida. Ello debería tener una especial incidencia en la habitabilidad de los espacios residenciales y de las propias ciudades que necesitan adaptarse a unas condiciones que acabarán siendo beneficiosas para la totalidad de los usuarios. Son cuestiones muy a tener en cuenta en el diseño arquitectónico y urbano que añaden comodidad en el uso de los espacios privados y públicos. Para la propia persona es el momento de la aparición de los bastones, agarraderas, raíles de apoyo, andadores; y, finalmente, la silla de ruedas. Elementos de apoyo que suponen unos requerimientos dimensionales y de disposición específicos que normalmente no son tenidos en cuenta en el diseño arquitectónico.

Hay otros elementos simples que facilitan la permanencia en la vivienda habitual. Es el caso de la mejora en la iluminación general de los lugares de estancia habitual, tales como dormitorios y salas. También la sustitución de los pavimentos brillantes por otros más rugosos y/o antideslizantes; de tal manera que faciliten los desplazamientos y atenúen los riesgos derivados de los resbalones. En este sentido, los baños deben redefinirse en su totalidad, eliminando desniveles y estableciendo las dimensiones suficientes para lograr el acceso en silla de ruedas y las transferencias personales hacia los aparatos con comodidad.

Un pequeño desnivel salvado por varios peldaños acaba convirtiéndose en una barrera infranqueable, que va reduciendo poco a poco el espacio vital de las personas implicadas en el final de sus vidas. Hasta llegar a considerar las camas individuales como el único espacio seguro.

Dormitorio con cama reclinable que facilita la atención al usuario que no tiene movilidad

Así se entra en una tercera etapa del proceso de envejecimiento que se caracteriza por la total dependencia de la persona de su entorno asistencial y afectivo. Los elementos adecuados pasan a ser una prioridad para facilitar la vida a las personas afectadas. Las sillas de ruedas y sus requerimientos así como las camas de tipo hospitalario concluyen siendo una necesidad real, para las que es preciso contar con superficies anexas y huecos de paso suficiente en los espacios residenciales.

Con los años, todos los que envejecen van a ir necesitando de un mayor apoyo. Ello significa la oferta de servicios continuados para facilitar tareas que fueron sencillas en el pasado. Labores tales como el aseo cotidiano, la elaboración de comidas y el mantenimiento personal. son actividades para las que será necesario contar con estrategias apropiadas. tanto al objeto de diseñar espacios y servicios adecuados, en las viviendas como la oferta empresarial de soporte especializado. Desde un punto de vista del usuario, lo ideal sería que todo ello pudiera ofertarse desde la proximidad a los lugares en los que se reside.

Un elemento asistencial de apoyo fundamental es la colaboración en las tareas domésticas. En este caso, es preciso contar con personal que ofrezca ayuda para tareas habituales como la limpieza de los espacios y utensilios, el aseo personal, así como el mantenimiento general de las viviendas. Otra cuestión importante es la necesidad de un acceso a servicios de consulta médica en la propia casa. La aparición de patologías crónicas relacionadas con la edad -como la diabetes, la hipertensión, etc.- hacen que se requiera de una monitorización constante.

Espacio de gimnasio adaptado a la rehabilitación de personas dependientes. Centro Rehab Basel de Herzog&DeMeuron, 2001. Foto: M. Spilutini

La asistencia médica domiciliaria, que era habitual hasta hace pocos años, ha ido siendo sustituida progresivamente por los consultorios alejados de los lugares de residencia. Por ello, sería recomendable la extensión de los centros de día con tamaño apropiado a las necesidades de los distintos barrios que componen las ciudades y, sobre todo, las periferias urbanas en las que es necesario el desplazamiento mediante vehículos adaptados, ambulancias, etc. En esta cuestión, si el ideal es que las personas mayores permanezcan en sus casas, la proximidad de los servicios de apoyo orientados hacia ellas es un valor esencial.

Algo similar se refiere a las estrategias necesarias para garantizar la movilidad personal el mayor tiempo posible. Es, por ello, necesario prever espacios para poder desarrollar acciones de fisioterapia y rehabilitación específica. Son las estancias especificas para la gimnasia especializada, tanto en los propios edificios como en los centros asistenciales de apoyo de proximidad.

También es conveniente considerar las posibles mejoras orientadas de las condiciones de relación y socialización colectiva. Desde esta perspectiva, habría que proceder a la reconsideración global del espacio público para el colectivo envejecido. Y en ello, elementos habituales, tales como bancos, aceras y cruces de calles deben replantearse progresiva y constantemente mediante su estudio y corrección. Son espacios de los que debe procurarse su ampliación y la eliminación de obstáculos innecesarios que colonizan lo que es colectivo. Especialmente en calles, plazas y parques.

El difícil acceso de los mayores al transporte público

Finalmente, la fácil y adecuada accesibilidad al transporte público es una condición muy importante para un colectivo que ha abandonado sus vehículos privados por razones obvias. Hoy por hoy, los vehículos destinados al transporte, las paradas para el intercambio y los recorridos de acceso suelen carecer, por lo general, de condiciones lo suficientemente adecuada para dar un buen servicio al colectivo de personas mayores.

Todo lo expuesto, nos debería hacer reflexionar con el objetivo de destinar mayores esfuerzos y recursos para mejorar las condiciones de vida de un colectivo que va a convertirse en el más numeroso en los próximos años.

Más información:

Aging in place. Wikipedia
Japan: Ahead of the U.S. for “Aging in Place”. Empowering the mature mind. Aaron D. Murphy, 03/03/2015
Ciudades para la tercera edad. El Pais 04/01/2015

El pasado 27 de Junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en la que se ofrece un marco normativo  para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, así como fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el uso sostenible del suelo.

Por ello se hace necesario para toda vivienda de más de 50 años estar en posesión del informe de evaluación de edificios (IEE) segúnel RealDecreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y  renovación urbanas, 2013-2016.

El IEE consiste en un informe de conservación, accesibilidad y eficiencia energética (CCE) y es aplicable inicialmente a toda edificación destinada a vivienda colectiva. En el caso de los municipios que estén en posesión de sus propias ordenanzas de inspección técnica de edificios (ITE) se incluiría dentro de la IEE en el apartado de conservación y será el documento equivalente para el cumplimiento de este requisito.Actualmente en Tenerife, solo los municipios de Santa Cruz de Tenerife y La Laguna han redactado estas ordenanzas, pero se prevé que antes de 2015 al menos todos los municipios de más de 25000 habitantes las aprueben y pongan en vigor.Existe una ficha financiera muy importante a nivel estatal para subvencionar este tipo de actuaciones. Según el Capítulo V del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 podrá solicitar la subvención para la mejora y conservación de edificios, todos aquellos que:

-         Estén finalizados antes de 1981
-         Al menos, el 70% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial de vivienda.
-         Al menos el 70% de las viviendas constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

Excepcionalmente, se admitirán en este programa edificios que, sin cumplir las condiciones anteriores:

-         Presenten graves daños estructurales o de otro tipo, que justifiquen su inclusión en el Programa.
-         Tengan íntegramente como destino el alquiler, durante, al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda.

También serán objeto de este programa las actuaciones en los edificios indicados que se dirijan a:

-         La conservación. (Obteniendo hasta un 35% de subvención)
-         La mejora de la calidad y sostenibilidad. (Obteniendo hasta un 35% de subvención)
-         Los ajustes razonables en materia de accesibilidad (Obteniendo hasta un 50% de subvención)

Para obtener esta subvención deberá realizarse previamente el IEE, y   posteriormente se realizará un estudio patológico si fuera necesario y el correspondiente proyecto de rehabilitación. Sin el Informe de Evaluación del Edificio no es posible acceder a estas ayudas. Y una vez obtenidas incluirá también todos los gastos administrativos y de documentos técnicos asociados.Por lo que aunque no es obligatorio estar en posesión del IEE o la ITE hasta final de 2015, es interesante ir realizando los informes cuanto antes para tener la posibilidad  de acceder a estas subvenciones.

Desde García Barba CPPA contamos con una gran experiencia en el sector de la arquitectura, la patología y la rehabilitación y le ofrecemos nuestros servicios para realizar cada uno de los pasos de este proceso si estuviera interesado.

Para más información contacte con nosotros o visite nuestra página principal.

Muchas gracias, un saludo.

Propuesta de nueva sede de Google en Mountainview, California. Edificio proyectado para obtener la calificación energética americana  LEED Platinum

Placa de reconocimiento a los edificios que han obtenido la calificación LEED. Green Building Council

Llegó la hora de bajar. Y como en la subida resonaban armoniosos los cánticos de dentro de la Catedral.

 

En definitiva, la próxima vez que vayan a Compostela –bien tras realizar en todo o en parte de la Ruta Jacobea, o simplemente de visita- no dejen de ir a las cubiertas de la Catedral .No les defraudará. Contemplarán algo nuevo, y, si además, el tiempo acompaña la felicidad será total –aunque muchos opinan que Santiago de Compostela se aprecia en su estado más puro con frío y lluvia que con sol.

 

Merece la pena contemplar la bellísima ciudad gallega desde las cubiertas de su Catedral. Sin duda.

 

Jesús Pedreira Calamita es Licenciado en Derecho, Sociología e Historia

El día era típicamente de Compostela. Lluvia, viento y algo de frío. Llegamos a la hora concertada al Palacio de Gelmírez – en honor del primer Arzobispo de Santiago, Diego Gelmírez (1059-1139) e impulsor de la Catedral-, situada junto a la Seo compostelana, actual sede Arzobispal.

Analizando el conjunto de protagonistas que intervienen en el proceso de construcción de la ciudad, el papel del ciudadano debe ser destacado, desde el inicial proceso de ordenación del conjunto municipal hasta su ejecución por medio de la urbanización y edificación. El ciudadano debe estar presente en todas las fases del proceso garantizando que la interpretación de la realidad en la elaboración del plan general de ordenación sea lo más adecuada posible. Asimismo de esta manera estarán presentes las consecuencias de la ordenación elegida en los propios ciudadanos, aceptando los derechos o deberes que resulten de dicha ordenación.

En la práctica habitual de redacción de planeamiento municipal, los periodos de divulgación y participación ciudadana realizados se ajustan a los exigidos en el marco normativo de aplicación en materia de ordenación del territorio y urbanismo, enumerados en las distintas fases de aprobación y tramitación estipuladas legalmente.

Es una cantidad abrumadora, esa que refleja el número de los que habitamos la Tierra. Curiosamente, se nos presenta desde los medios de comunicación, esas maquinarias que dirigen nuestra atención constantemente, moldeando el pensamiento y distrayéndonos de los problemas cotidianos. Desde esa perspectiva perversa y constantemente generada, solo es posible la frustración y el escape individualista ante problemas como éste que percibimos inabarcable en su inmensidad.

Se trata de un tipo de construcción utilizada para proteger los frutos de la cosecha fundamentalmente maíz. En el Hórreo se almacena, seca y conserva el grano, que exige una buena ventilación, aislamiento y protección de la humedad, además de un adecuado sistema de defensa contra insectos y roedores.
Los Hórreos gallegos son de planta rectangular y están construidos en piedra, a diferencia de los asturianos son de planta cuadrada.
Su origen no esta claro, una de las hipótesis es que comenzó con el Imperio Romano, otra teoría es que procede de la época celta y que luego fue mejorado con importantes adaptaciones por parte de los romanos, es muy probable que los pilares sean la contribución romana.
El Hórreo se eleva del suelo mediante pilares para su mejor aireación, estos están coronadas por unas placas redondeados para evitar el acceso al granero de roedores. Las columnas son monolíticas y tienen formas variables tendentes siempre a la simplicidad geométrica.

La cámara es el recinto en el que se almacena el grano, por lo general tiene planta rectangular y altura, anchura y longitud variables. La longitud de la cámara oscila entre 1,30 y 1,50 metros, con el objeto de que las espigas no estén muy lejos de la pared. La cámara está constituida por las siguientes partes: unas vigas inferiores llamadas grades o pontóns, el suelo de tablas sobre ellas, unas columnas, las padieiras y los pinches que son unos elementos de cierre o paredes laterales, de materiales diversos y con numerosas aberturas de ventilación, unas vigas superiores llamadas soleiras, y unos elementos de cobertura que acostumbran a ser a dos aguas. Las paredes permiten la ventilación por todos los costados y la estructura se protege de la lluvia con un tejado de teja a dos aguas que se adorna en los dos extremos con cruces y otras formas en piedra.

Formando parte de la composición del Hórreo hay toda una serie de elementos que no tienen utilidad práctica, son adornos y expresan la concepción que tiene el paisano de su relación con el cultivo y con la guardia del grano, desde una perspectiva antropológica y cultural. Sobre el tejado es fácil encontrar un amplio repertorio de elementos terminales con un sentido a medio camino entre lo decorativo y lo funcional,cruces, guardavientos, remates piramidales etc.